Gewerbliches Mietrecht in Zeiten von Corona

Die mietrechtliche Situation kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Es gab zuvor noch keine vergleichbare Situation. Inzwischen gibt es diverse erstinstanzliche Urteile und zwei zweitinstanzliche, außerdem einen Hinweisbeschluss in einem dritten zweitinstanzlichen Verfahren. Diese stellen wir Ihnen im Folgenden vor. Die Urteile gelten immer nur für den entschiedenen Fall, also zwischen dem jeweiligen Mieter und Vermieter. Die Gerichte prüfen bei der Beurteilung den jeweils vorliegenden Sachverhalt sehr genau und bewerten ihn anschließend.  Alle hier behandelten Urteile beziehen sich auf die Zeit des ersten Lockdowns (Frühjahr 2020). Zum Winterlockdown 2020/2021 gibt es – soweit ersichtlich – noch keine Urteile.

Der Gesetzgeber ist zweimal aktiv geworden, siehe dazu unten.

Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an – zum Beispiel: Warum wird der Betrieb stillgelegt? Freiwillige Maßnahme des Mieters zur Vermeidung von Ansteckung, aufgrund Auftragsrückgangs oder behördliche/gesetzliche Schließung? Ausgangspunkt ist zunächst immer der jeweilige Mietvertrag: Was ist im Mietvertrag zu so einer oder einer ähnlichen Situation geregelt? Wie eng ist der Mietzweck definiert (bestimmter Geschäftszweck oder nur allgemein Gewerberäume vermietet)? Wurde eine Umsatzmiete vereinbart?
Falls man über den Mietvertrag nicht weiterkommt, gibt es mehrere Lösungsansätze, die diskutiert werden.

1. Minderung

2. Unmöglichkeit

3. Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

1. Minderung:
Nach überwiegender Auffassung wird die bisherige BGH-Rechtsprechung so verstanden, dass keine Minderung in Betracht kommt. Denn der BGH geht davon aus, dass die Gebrauchseinschränkungen der Mietsache ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mietsache und ihrer Beziehung zur Umwelt haben müssen und nicht in betrieblichen Umständen. Hoheitliche Maßnahmen können danach nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Bei den Betriebsschließungen aufgrund der Coronaschutzverordnung wurde jedoch nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache abgestellt, sondern auf den Betrieb / die Nutzungsart und den damit verbundenen Publikumsverkehr und die damit verbundenen Infektionsrisiken.
Mit dieser Argumentation wurde vom LG Heidelberg als wohl erstem Urteil zu Miete & Corona das Vorliegen eines Mangels und somit eine Minderung verneint (Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20). Dieses Ergebnis wurde inzwischen vom OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20) in zweiter Instanz bestätigt.
Auch

- OLG München ((Hinweisbeschluss vom 17.02.2021, 32 U 6358/20)),

- OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20) und

- OLG Frankfurt (Urteil vom 19.03.2021, 2 U 143/20)

haben ebenso geurteilt.
Voraussichtlich wird darüber noch der BGH entscheiden, da in allen Fällen die Revision zugelassen wurde.

Das AG Köln (Urteil vom 04.11.2020, 206 C 76/20) betont, es habe alleine der unternehmerischen Entscheidung der Mieterin unterlegen, "ob und inwieweit  sie die gemieteten Räumlichkeiten während der Zeit der Schließungsanordnung in oder auch außerhalb des Rahmens ihres bisherigen Einzelhandelsgeschäfts auf andere Art und Weise nutzte (Onlinehandel, to-go-Verkauf etc.), es also alleine die Mieterin in der Hand hatte, die Auswirkungen der Schließungsanordnung auf ihren Gewerbebetrieb abzumildern."

Falls eine Minderung in Betracht gezogen wird, wäre zu bedenken, dass die Räumlichkeiten gegebenenfalls noch zu Renovierungsarbeiten, Umbau, Betrieb eines Abhol- oder Lieferservice oder ähnlichem genutzt werden können, oder dass dort noch Ware lagert. Eine Minderung um 100 % dürfte kaum jemals gegeben sein.
Anders gesehen hat dies das AG Pinneberg (Urteil vom 17.11.2020, 81 C 18/20). Es bejaht einen Mangel, weil im konkreten Vertrag als Mietzweck „Nutzung als Gastronomiebetrieb“ vereinbart worden war und außerdem vereinbart worden war, dass der Vermieter „behördliche Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen, die ausschließlich auf der allgemeinen Beschaffenheit und/oder Lage des Mietobjekts beruhen“ zu erfüllen hatte. Aufgrund dieser Zweckvereinbarung im Mietvertrag und weil der Betrieb von Gastronomie im streitgegenständlichen Zeitraum verboten war, bejaht das AG Pinneberg einen Mangel. Die Miete sei auf 0 gemindert gewesen, da die Mietsache „überhaupt nicht“ genutzt werden konnte. Aus den uns vorliegenden – möglicherweise jedoch gekürzten – Urteilsgründen geht nicht hervor, wie das Gericht das vollständige Entfallen der Nutzungsmöglichkeit begründet, obwohl – so steht es im Sachverhalt – ein außer Haus Verkauf zulässig gewesen wäre.

2. Unmöglichkeit:
Wäre dem Vermieter die Erfüllung seiner Leistungspflicht unmöglich, würde die Gegenleistungspflicht des Mieters (Mietzahlungspflicht) entfallen. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter nur eine Gebrauchsmöglichkeit schaffen muss; ob der Mieter die Mietsache dann nutzt oder nutzen kann, ist grundsätzlich sein Risiko. Bislang haben alle Gerichte das Vorliegen von Unmöglichkeit verneint.

3. Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB):
Der Wegfall bzw. die Störung der Geschäftsgrundlage führt zu einer Anpassung des Vertrages, wenn es für eine Partei unzumutbar ist, am Vertrag festzuhalten. Die Einzelheiten können hier nicht dargestellt werden.
Das AG Köln hält in seinem Urteil (s.o.) § 313 BGB für nicht anwendbar.
Das LG Heidelberg (s.o.) hielt im konkreten Fall die Unzumutbarkeit für nicht gegeben: Da der Mieter das Verwendungsrisiko trage, sei „das Maß der Unzumutbarkeit […] nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in solchem Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt“ Dies wurde inzwischen durch das OLG Karlsruhe (s.o.) bestätigt (allerdings die Revision zugelassen). Danach setzt die „Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.“ Aus den Urteilsgründen wird deutlich, dass die Mieterin dem Gericht zu wenig vorgetragen hatte, inwieweit sie existenzgefährdet war und was sie dagegen getan hatte. Auch sei zu berücksichtigen, dass es nach dem Lockdown zu Umsatzsteigerungen gekommen sei („Nachholeffekt“).

Im Hinweisbeschluss des OLG München (siehe oben), der zur Berufungsrücknahme, also Abschluss des Verfahrens führte, wird ebenfalls deutlich, dass das Gericht auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abstellt. Dabei seien neben den tatsächlichen oder möglichen (staatlichen) Hilfeleistungen die wirtschaftliche Situation des Mieters wie auch des Vermieters zu betrachten. Es könne eine Rolle spielen, wie viele Jahre der Mietvertrag schon bestehe, wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre waren und ob eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Dabei könne es bei Konzernunternehmen auf die Konzernmutter ankommen. Das OLG München betont auch, dass selbst, wenn das Festhalten am Vertrag danach unzumutbar sei, nicht zwingend ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete bestehe. Der Anspruch könne auch auf Stundung der Miete gerichtet sein. Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete sei nur in Ausnahmefällen möglich, in denen die Mietzahlung für den Mieter aus wirtschaftlichen Gründen untragbar ist.

In diversen erstinstanzlichen Urteilen wird ebenfalls darauf abgestellt, dass eine Existenzgefährdung vorliegen müsse, dass der Mieter Kompensationsmaßnahmen wie Kostenreduzierungen und Umsatzsteigerungen (Onlineverkauf, Rabatte, Gutscheine) zumindest versuchen müsse usw. Auch wird teils darauf abgestellt, dass der Lockdown nur weniger als einen Monat betragen habe.

Das LG München I (Urteil vom 25.01.2021, 31 O 7743/20) legt dar, dass keine Existenzgefährdung vorliegen müsse: Die Existenzgefährdung sei „der ultimative Anwendungsfall einer Unzumutbarkeit“ und könne „deshalb nicht der alleinige Anwendungsfall sein“. Im konkreten Fall verneint es jedoch die Unzumutbarkeit, u.a., weil der Mieter (ein Hotel) in den vergangenen ertragreichen Jahren hätte Rücklagen bilden können.

Soweit ersichtlich, haben bisher (nur) drei erstinstanzliche Gerichte im konkreten Einzelfall eine Störung der Geschäftsgrundlage bejaht und eine Vertragsanpassung vorgenommen:

• Das LG München I (Urteil vom 05.10.2020, 34 O 6013/20) hielt bei einer Schließung eines Ladengeschäfts für Kunstfotografien von knapp eineinhalb Monaten eine Mietreduzierung auf 50% für eineinhalb Monate für angemessen. Es verlangt ausdrücklich nicht, dass dem Mieter Insolvenz droht. Es zieht zwar offenbar in Erwägung, ob der Mieter auf Onlinehandel habe ausweichen müssen, verwirft diesen Gedanken jedoch für Kunstfotografien.
• Das LG Mönchengladbach (Urteil vom 02.11.2020, 12 O 154/20) spricht für eine einmonatige Betriebsschließung eine hälftige Mietreduzierung zu. Diese gelte auch für die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, nicht jedoch für die verbrauchsabhängigen.
• Das LG Kempten (Urteil vom 07.12.2020, 23 O 753/20) hält eine Vertragsanpassung auf 50 % der Miete für angemessen: Eine Prüfung von Zumutbarkeit oder Existenzgefährdung wird dort nicht vorgenommen.

Das OLG Dresden (siehe oben) ein (unveröffentlichtes) Urteil des LG Chemnitz aufgehoben und eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % für gerechtfertigt gehalten. Auch gegen dieses Urteil, das demjenigen des OLG Karlsruhe vom selben Tag widerspricht, wurde Revision zugelassen. Das OLG Dresden bejaht eine Störung der Geschäftsgrundlage und führt für Mietverträge allgemein aus, dass bei Schließungsanordnungen von über einem Monat in der Regel eine hälftige Reduzierung der Kaltmiete angemessen sei. Es komme nicht darauf an, ob eine Existenzgefährdung vorliege. Es lässt ausdrücklich offen, ob und ggf. inwieweit staatliche Zahlungen an Vermieter oder Mieter zu einer (weiteren) Anpassung der Kaltmiete führen, sowie, ob und ggf. Zahlungen auf Betriebskosten anzupassen sind.

Dieses Urteil wird im Urteil des OLG Frankfurt (siehe oben) deutlich kritisiert. Das OLG Frankfurt bejaht wie OLG München und OLG Karlsruhe, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage im konkreten Einzelfall vorgelegen habe. Allerdings konnte es dann prozessual bedingt – es handelte sich um ein Verfahren im sogenannten Urkundenprozess – nicht entscheiden, ob das unveränderte Festhalten am Vertrag dem Mieter auch unzumutbar war. Es macht jedoch in seitenlangen Ausführungen deutlich, dass es eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls für erforderlich hält und zählt viele Aspekte auf, die hierbei zu berücksichtigen sind.

Der Gesetzgeber war im Frühjahr 2020 offenbar davon ausgegangen, dass die Miete weiter zu zahlen ist und hatte zunächst nur Regelungen zur Kündigung bei Mietrückständen getroffen (sogenanntes Moratorium, siehe unten).

Seit dem 31.12.2020 gibt es nun eine Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage:

„Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Damit ist klargestellt, dass § 313 BGB auf Gewerbemietverträge grundsätzlich anwendbar ist.
Für bestimmte Fälle stellt die Neuregelung eine Vermutung auf: Erforderlich ist eine staatliche Maßnahme, die den Betrieb erheblich einschränkt; eine sinkende Konsumbereitschaft der Kunden soll laut Gesetzesbegründung nicht ausreichen. Dann wird vermutet, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat.
Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel, so die Gesetzesbegründung, in Fällen, in denen der Mietvertrag erst zu einem Zeitpunkt geschlossen wird, in die Pandemie bereits absehbar war.
Dass die Parteien des Mietvertrags den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, wird hingegen nicht vermutet. Dies ist im Prozess zu beweisen. Laut Gesetzesbegründung wird dies in der Pandemie regelmäßig der Fall sein. Im Einzelfall könne jedoch etwas anderes gelten, wie – und hier wird ausdrücklich auf das LG Heidelberg (siehe oben) Bezug genommen – bei kurzer Schließung, aber vertraglich längeren Unzumutbarkeitsregeln.
Auch die Frage, ob das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, wird von der neuen gesetzlichen Regelung nicht erfasst. Die Gesetzesbegründung führt hier Umstände auf, die abgewogen werden müssen: erheblich zurückgegangene Umsätze, Erlangen von öffentlichen oder sonstigen Zuschüssen, Ersparen von Aufwendungen (etwa durch Kurzarbeit oder durch Entfallen von Wareneinkauf).
Auch zur Rechtsfolge äußert sich die Gesetzesbegründung: Es hänge immer vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrages angemessen sei.

Die neueren Urteile nehmen bereits auf diese Vorschrift Bezug, jedoch ohne erkennbare inhaltliche Auswirkung auf das Ergebnis bzw. (nur) zur Begründung, dass § 313 BGB anwendbar ist.

Auch hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, kann die Miete gemindert sein oder ggf. ganz entfallen.

Ein Mietrückstand kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Aufgrund der Corona-Pandemie wurde eine Sonderregelung geschaffen: Fristlose Kündigungen wegen eines Mietrückstands für die Monate April bis Juni 2020, der auf die Corona-Pandemie zurückgeht, sind bis Ende Juni 2022 nicht zulässig. Dieses sogenannte Moratorium wurde jedoch nicht verlängert, bezieht sich also nur auf Mietrückstände von April bis Juni 2020!

Seit dem 31.12.2020 gilt:

§ 44 EGZPO
(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.
(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Unsere Empfehlung: Suchen Sie im Gespräch miteinander eine einvernehmliche Lösung und halten diese schriftlich fest!

So können Sie eine für beide Seiten tragbare Lösung finden und schnell Rechtssicherheit erhalten. Gegebenenfalls kann bei den Gesprächen die Hinzuziehung eines neutralen Dritten, wie eines Mediators oder Schlichters, zielführend sein.

Eine Übergangslösung zur Vermeidung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann gegebenenfalls sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und eine etwaige Mietminderung / Verringerung der Miete später außergerichtlich oder gerichtlich zu klären. Lassen Sie sich hierzu bitte anwaltlich beraten.